Während der Büromarkt nach einem langen Rückgang die Talsohle erreicht hat, strömen Mieter herbei, um eigene Gebäude zu kaufen.
Mieterunternehmen nutzen die Gelegenheit, Eigentümer zu werden, insbesondere in der Innenstadt von Los Angeles, wo glitzernde Hochhäuser seit dem Rückgang der Auslastung während der Pandemie an Wert verloren haben. Er hat sich nie vollständig erholt, aber die Anleger gehen davon aus, dass sich der Markt zumindest stabilisiert hat.
Zu den jüngsten Käufern eines Wolkenkratzers gehört der Fondsmanager Capital Group, der sich bereit erklärt hat, rund 210 Millionen US-Dollar für das 55-stöckige Bank of America Plaza auf dem Bunker Hill zu zahlen, wo es Büros hat. Andere, die sich für den Kauf statt zur Miete entscheiden, sind Riot Games und das Los Angeles Department of Water and Power.
„Wir wussten, dass der beste Vermieter, den wir haben könnten, wir selbst wären“, sagte Mike Gitlin, CEO der Capital Group.
Es gibt einige gute Gründe, warum Mieter jetzt Vermieter werden wollen, sagte der Newmark-Immobilienmakler Kevin Shannon, angefangen beim Timing.
„Jeder weiß, dass wir uns am Tiefpunkt dieses Zyklus befinden, und es ist immer gut, am Tiefpunkt zu kaufen“, sagte er.
Die Innenstadt leidet seit einer Bauwelle in den 1980er und frühen 1990er Jahren unter einem Überangebot an Büroflächen. Der Mangel an mietzahlenden Mietern, der zu einem Rückgang der Bürowerte geführt hat, hat sich seit der Pandemie verschärft. Laut CBRE waren Ende letzten Jahres fast 40 % der Büroflächen im Finanzviertel verfügbar. Der Gesamtleerstand in der Innenstadt ist von 14 % im Jahr 2019 auf 34 % gestiegen.
Investoren finden Angebote, die Trophäenimmobilien wie die Transamerica Pyramid in San Francisco umfassen, einen 48-stöckigen Turm, der seit seiner Fertigstellung in den 1970er Jahren als Symbol der Stadt dient. Eine europäische Investmentfirma, Yoda PLC, zahlte kürzlich rund 690 Millionen US-Dollar für das Gebäude, was laut CoStar einen großen Verlust für den Vorbesitzer darstellt, der rund 1 Milliarde US-Dollar in den Kauf und die Modernisierung des berühmten Wolkenkratzers investiert hatte.
Ein Zeichen dafür, dass die sinkenden Werte ihren Tiefpunkt erreicht haben, sei, dass sich das Niveau der Büromieten stabilisiert zu haben scheine, sagte Shannon.
„Wir sind weit genug über COVID hinaus, dass sich Büronutzer wohl fühlen“ und wissen, wie viel Platz sie in Zukunft benötigen werden, sagte er.
Die jüngsten Änderungen der Bundessteuergesetze in Bezug auf Immobilienabschreibungsvorteile hätten zusätzliche Anreize geschaffen, sagte er, und da sich die Bürovermietung im ganzen Land verbessert, sehen Kreditgeber die Unterstützung von Bürokäufen positiver.
Durch den Besitz eigener Gebäude können White-Shoe-Firmen ihre Immobilien nach ihrem eigenen Bild erhalten.
Kapitalgruppe ist bereits ein Ankermieter im Bank of America Plaza und wird dort nach Abschluss des Verkaufs weitere Büros konsolidieren.
Mieter nutzen den schwachen Büromarkt und kaufen ein eigenes Gebäude, darunter das Bank of America Plaza in der 333 S. Hope St., das gerade von der Investmentfirma Capital Group gekauft wurde.
(Robert Gauthier / Los Angeles Times)
„Der beste Weg, ein großartiges Umfeld in der Innenstadt von LA zu gewährleisten, ist die Schaffung dessen, was wir einen vertikalen Campus nennen“, sagte Gitlin. „Es war einfach diese einmalige Gelegenheit, bei der der Preis viel niedriger war als in der Vergangenheit und es zum Verkauf stand.“
Capital Group lehnte es ab, den gemeldeten Verkaufspreis von 210 Millionen US-Dollar zu bestätigen, aber das Gebäude wurde laut Bloomberg zuletzt Ende 2024 auf 212,5 Millionen US-Dollar geschätzt, verglichen mit 605 Millionen US-Dollar zehn Jahre zuvor.
Laut Shannon zahlte die Capital Group etwa 150 US-Dollar pro Quadratfuß für eine Immobilie, deren Bau bei aktuellen Kosten bis zu 800 US-Dollar pro Fuß kosten würde. Es wird am Ende den Großteil des 1,4 Millionen Quadratmeter großen Gebäudes belegen und 2.100 Mitarbeiter beschäftigen.
Laut Immobiliendatenanbieter CoStar sind Eigennutzer zu wichtigen Akteuren auf dem Büromarkt in LA geworden und machen inzwischen fast die Hälfte aller Transaktionen aus, während der Anteil institutioneller Anleger an den Käufen von 45 % auf 26 % gesunken ist.
Zu den Käufern zählen Büronutzer aus dem öffentlichen Sektor. Die Stadt Los Angeles plant den Kauf eines 35-stöckigen Hochhauses in der Innenstadt zur Nutzung durch das Ministerium für Wasser und Energie.
Der schwache Büromarkt in der Innenstadt von Los Angeles hat dazu geführt, dass einige Mieter ihre eigenen Gebäude kaufen möchten.
(Robert Gauthier / Los Angeles Times)
Der Manulife US Real Estate Investment Trust gab diese Woche bekannt, dass er sein Hochhaus in der 865 S. Figueroa St. für 92,5 Millionen US-Dollar verkaufen werde, vorbehaltlich der Genehmigung durch die Behörden von Los Angeles. Der geschätzte Wert beträgt 248 Millionen US-Dollar.
Die DWP bestätigte in einer Erklärung, dass ihre Verhandlungsführer nächsten Monat dem Board of Water and Power Commissioners einen Vorschlag zum Kauf des Grundstücks Figueroa Street vorlegen werden. Das mit poliertem rotem Granit verkleidete Gebäude nördlich von LA Live ist seit seiner Fertigstellung im Jahr 1990 eine prestigeträchtige Unternehmensadresse.
„Im Falle einer Genehmigung würde diese Akquisition die benötigten Büroflächen bereitstellen, um die Erweiterung der Belegschaft von LADWP zu unterstützen, den Betrieb zu konsolidieren und die zuverlässige Versorgung der Stadt Los Angeles mit Wasser und Strom aufrechtzuerhalten“, sagte Sprecherin Renee A. Vazquez.
Ein weiterer großer öffentlicher Käufer eines Bürogebäudes in der Innenstadt war Los Angeles County, das im Jahr 2024 kaufte Gas Co. Tower für 200 Millionen US-Dollar, ein deutlicher Rückgang gegenüber der Bewertung von 632 Millionen US-Dollar im Jahr 2020. Bezirksbeamte sagten damals, dass der Zwangsvollstreckungsverkauf ein zu gutes Geschäft sei, um darauf zu verzichten.
Der Landkreis verlegt nach und nach Arbeiter in den 55-stöckigen Wolkenkratzer am Fuße des Bunker Hill, der bei seiner Fertigstellung im Jahr 1991 weithin als eines der begehrtesten Bürogebäude der Stadt galt.
Eine große Mieterübernahme auf der Westside fand im Dezember statt, als der Videospielriese Riot Games seinen aus fünf Gebäuden bestehenden Hauptcampus im Sawtelle-Viertel für 150 Millionen US-Dollar kaufte, einer der teuersten Büroverkäufe in Los Angeles des Jahres.
Der Campus beherbergt A Filmstudioähnliche Umgebung Dazu gehören Theater und eine der größten Großküchen auf der Westside, die eine große Auswahl an Gerichten serviert, die täglich wechseln und den Mitarbeitern des Unternehmens kostenlos zur Verfügung gestellt werden. Zu den bekanntesten Produkten des Unternehmens gehört „League of Legends“, ein Multiplayer-Online-Kampfarena-Videospiel, das täglich von Millionen Menschen auf der ganzen Welt gespielt wird.
Der farbenfrohe Campus „erschließt das kreative Herz und den Geist von Riot“, sagte Chief Executive Dylan Jadeja. „Als sich die Gelegenheit bot, die Immobilie zu besitzen, wussten wir, dass es sinnvoll war, langfristig zu investieren. Dies ermöglicht es uns, weiterhin ein Umfeld zu schaffen, das unsere Mission widerspiegelt und es den Randalierern ermöglicht, ihre beste Arbeit im Leben zu leisten.“
Der Sawtelle-Komplex ist seit 2015 der globale Hauptsitz von Riot Games.
„Es ist für uns weit mehr als nur ein Büro geworden“, sagte Jadeja. „Hier haben Rioters die Grenzen der Spieleentwicklung erweitert, um Spielern auf der ganzen Welt unglaubliche Spiele und Erlebnisse zu bieten.“
