Steigende Hausratversicherungsprämien schmälern den Hauswert in katastrophengefährdeten Gebieten

Auch nachdem sie während des Hurrikans Rita im Jahr 2005 den steigenden Überschwemmungen entkommen war, indem sie von ihrem Zuhause in brusttiefem Wasser wegwatete, blieb die heute 69-jährige Sandra Rojas an Ort und Stelle. Als Bewohnerin der fünften Generation in Lafitte, La., einer kleinen Küstengemeinde, errichtete sie ihr Haus auf Stelzen.

Aber in diesem Jahr stieg ihre jährliche Hausversicherungsprämie auf 8.312 US-Dollar und hat sich damit in den letzten vier Jahren mehr als verdoppelt.

Sie dachte über einen Verkauf nach, befand sich jedoch in einem Dilemma. Da die Versicherungskosten gestiegen sind, sind die Immobilienwerte in der Gegend gesunken und seit 2020 um 38 Prozent gesunken. Die Straßenränder rund um ihr Haus sind mit Verkaufsschildern übersät.

„Sie werden Sie nicht versichern“, sagte Frau Rojas. „Niemand wird bei dir kaufen. Du steckst irgendwie fest, wo du bist.“

Eine neue Studie, die der New York Times zur Verfügung gestellt wurde, geht davon aus, inwieweit steigende Hausversicherungsprämien, die durch den Klimawandel in die Höhe getrieben werden, auf den breiteren Immobilienmarkt übergreifen und den Hauswert in den am stärksten katastrophengefährdeten Gebieten schmälern.

Die Studie, die bis zum Jahr 2024 zig Millionen Zahlungen für Wohneigentum analysierte, um zu verstehen, wo die Versicherungskosten am stärksten gestiegen sind, bietet einen einzigartigen Einblick in die Art und Weise, wie sich steigende Versicherungsprämien auf den Wert von Eigenheimen auswirken.

Die Studie ergab, dass seit 2018 ein finanzieller Schock auf dem Hausversicherungsmarkt dazu geführt hat, dass Häuser in den Postleitzahlen, die am stärksten von Hurrikanen und Waldbränden betroffen sind, für durchschnittlich 43.900 US-Dollar weniger verkauft werden, als sie es sonst tun würden. Dazu gehören Küstenstädte in Louisiana und tief gelegene Gebiete in Florida.

Veränderungen in einem unter dem Radar stehenden Teil des Versicherungsmarktes, der sogenannten Rückversicherung, haben dazu beigetragen, diesen Trend voranzutreiben. Versicherungsunternehmen schließen eine Rückversicherung ab, um ihr Risiko im Katastrophenfall zu begrenzen. In den letzten Jahren erlebten globale Rückversicherungsunternehmen das, was die Forscher als „Klima-Epiphanie“ bezeichnen, und haben die Tarife, die sie Hausversicherungsanbietern berechnen, ungefähr verdoppelt.

Benjamin Keys von der Wharton School der University of Pennsylvania und Philip Mulder von der University of Wisconsin-Madison, die Autoren der Studie diese Woche veröffentlichthaben diese schnellen Veränderungen als „einen Rückversicherungsschock“ bezeichnet. Für einige Amerikaner haben diese Veränderungen es unerschwinglich gemacht, in den Häusern zu bleiben, in denen sie jahrzehntelang gelebt haben.

„Hausbesitzer erkennen nicht an oder verstehen nicht, dass wir in einer viel riskanteren Welt leben als vor 25 Jahren“, sagte Dr. Keys. „Und dieses Risiko? Sie müssen dafür bezahlen.“

Nach der Analyse von 74 Millionen Zahlungen für Eigenheime – darunter Hypotheken, Steuern und Versicherungen, die zwischen 2014 und 2024 getätigt wurden – stellten die Forscher fest, dass eine rasche Neubewertung des Katastrophenrisikos für etwa ein Fünftel des gesamten Anstiegs der Eigenheimversicherung seit 2017 verantwortlich war. Ein weiteres Drittel könnte durch steigende Baukosten erklärt werden.

Die Forscher schätzten die Auswirkungen des Rückversicherungsschocks auf die Immobilienpreise in den Postleitzahlen ein, die am anfälligsten für Katastrophen sind. Sie fanden heraus, dass steigende Versicherungsprämien den Wert der Häuser in den obersten 25 Prozent der Häuser, die den katastrophalen Hurrikanen und Waldbränden am stärksten ausgesetzt waren, um etwa 20.500 US-Dollar und in den obersten 10 Prozent um 43.900 US-Dollar belasteten.

Der Kauf eines Eigenheims gilt seit langem als eine Möglichkeit, vorhersehbare Wohnkosten zu sichern. Doch die rasant steigende Versicherungslast überrascht einige Hausbesitzer.

Letztes Jahr beschloss der Schwager von Frau Rojas, der weiter unten in Lafitte wohnte, sein Haus zu verkaufen, um den steigenden Prämien in der Gegend zu entgehen. Es wurde für 150.000 US-Dollar verkauft, was ihm 1984 für den Bau gekostet hat. Er schätzte, dass er bei dem Verkauf etwa 75.000 US-Dollar verloren hat, wenn man die Renovierungskosten berücksichtigt.

In Teilen der hagelgefährdeten Bundesstaaten des Mittleren Westens verschlingt die Versicherung mittlerweile mehr als ein Fünftel der gesamten Wohnkosten eines durchschnittlichen Hausbesitzers, zu denen Hypothekenkosten und Grundsteuern gehören. In Orleans Parish, Louisiana, liegt diese Zahl bei fast 30 Prozent.

Hundert Meilen nördlich von Lafitte liegt die kleine Stadt Bogalusa, La., weiter im Landesinneren. Dennoch konnte Cristal Holmes ihre Versicherungsprämie im Jahr 2022 mehr als vervierfachen, auf 500 US-Dollar pro Monat, zusätzlich zu ihrer monatlichen Hypothek von 700 US-Dollar.

Frau Holmes, eine alleinerziehende Mutter, die 56 Stunden pro Woche in einem Lagerhaus arbeitete, hatte Mühe, mit den höheren Rechnungen Schritt zu halten. Sie geriet mit ihren Hypothekenzahlungen in Verzug, nachdem ihre Arbeitszeit auf 35 pro Woche reduziert wurde. Sie befürchtete, dass sie nicht in ihrem Haus bleiben könnte.

Ähnliche Geschichten spielen sich überall in der Stadt ab. Die Immobilienmaklerin von Frau Holmes, Charlotte Johnson, sagte, ihr Büro erhalte täglich Anrufe von Leuten, die sagten, sie könnten sich die steigenden Versicherungsprämien nicht mehr leisten. Für viele ist der Verzicht auf die Versicherung keine Option, da die Banken sich weigern, Hypotheken für Personen ohne Versicherungsschutz anzubieten oder aufrechtzuerhalten.

Das bedeutet, dass Eigentümer gezwungen sind, zwischen der Annahme von Hausratversicherungen, die sie sich nicht leisten können, oder dem Risiko einer Zwangsvollstreckung zu wählen.

Käufer stehen vor ihren eigenen Hindernissen. Hohe Versicherungspreise und Zinssätze machen es für Erstkäufer schwieriger denn je, ein Haus zu kaufen, sagte Nancy Galofaro-Cruse, leitende Kreditsachbearbeiterin bei CMG Home Loans, die mit vielen Kunden von Frau Johnson zusammenarbeitet. Sie schätzte, dass sich in diesem Jahr mehr als ein Drittel der potenziellen Käufer in der Region vom Markt zurückgezogen haben, nachdem Versicherungen und Zinssätze ihre gesamten monatlichen Wohnkosten außer Reichweite trieben.

Vom Rückversicherungsschock sind nicht nur die hurrikangefährdeten Küsten betroffen. In Colorado, wo Waldbrände und Hagel die größte Bedrohung für Häuser darstellen, hat sich die durchschnittliche Prämie eines Hausbesitzers im letzten Jahrzehnt mehr als verdoppelt und die durchschnittliche Prämie ist seit 2020 um 74 Prozent gestiegen.

Steve Hakes, ein Versicherungsmakler beim Rocky Mountain Insurance Center in Lafayette, Colorado, hat erlebt, dass Kunden Häuser in waldbrandgefährdeten Gebieten in Betracht gezogen haben, aber dann wieder zurückgezogen haben, als sie keine bezahlbare Versicherung finden konnten. Hohe Preise und begrenzte Verfügbarkeit haben ihn dazu veranlasst, Käufern zu raten, schon früh im Prozess des Eigenheimkaufs nach einer Versicherung zu suchen.

Und in Kalifornien, 13 Prozent der Immobilienmakler Laut einer von einem Branchenverband befragten Unternehmen kam es im Jahr 2024 zu Vertragsabbrüchen, weil Käufer keinen erschwinglichen Versicherungsschutz finden konnten.

Die Aufsichtsbehörden in Colorado sind sich der Bedrohungen bewusst, die diese Dynamik für den Immobilienmarkt darstellt, und prüfen eine breite Palette von Lösungen, sagte Michael Conway, der Versicherungskommissar von Colorado.

„Wir wollen keine Situation, in der der Versicherungsmarkt den Immobilienmarkt faktisch dezimiert“, sagte er.

Da Versicherungen teurer werden, müssen sich die Immobilienwerte anpassen, damit potenzielle Käufer ihre monatlichen Kosten bezahlen können, sagen Branchenanalysten. Und wenn die Immobilienwerte sinken, könnten geringere Grundsteuereinnahmen dazu führen, dass die Kommunalverwaltungen weniger Geld für die Finanzierung wesentlicher Dienstleistungen zur Verfügung haben oder die Fähigkeit dieser Regierungen, Geld zu leihen, beeinträchtigt wird.

Clarence Guidry erreichte in diesem Jahr einen Bruchpunkt, als er ein Angebot für die Versicherung seines Hauses in Lafitte, Louisiana, erhielt. Er zahlte eine jährliche Prämie von 20.000 US-Dollar, aber wenn ein Hurrikan zuschlug, musste er die ersten 50.000 US-Dollar Schaden zahlen, bevor die Versicherungsgesellschaft auszahlen würde.

Sein Kreditgeber erlaubte Herrn Guidry, der sich Rosco nennt, nicht, seine Hypothek ohne Hausratversicherung zu behalten. Doch um sein Haus gegen Hurrikanschäden zu versichern, müsste er monatliche Zahlungen hinnehmen, die mindestens 40 Prozent höher sind als der Rest seiner monatlichen Hypotheken- und Grundsteuern zusammen.

Im letzten Jahrzehnt, als die Die Zahl der Waldbrände und Stürme hat zugenommenDie Verluste überstiegen die Einnahmen, die Versicherungsunternehmen aus Hausratversicherungen in den gesamten Vereinigten Staaten erzielen. In Louisiana, Zwölf Unternehmen, darunter auch der Versicherer von Herrn Guidry, wurden zahlungsunfähig nach einer Hurrikanwelle zwischen 2021 und 2023. (Die meisten privaten Versicherer decken Überschwemmungsschäden nicht ab, die im Rahmen eines Bundesprogramms gesondert behandelt werden.)

Die Eigenkosten der Versicherungsunternehmen sind in den letzten Jahren aus verschiedenen Gründen gestiegen, darunter höhere Baukosten, höhere Zinssätze und die Tarifpolitik von Präsident Trump.

Aber die Veränderungen auf dem Versicherungsmarkt haben begonnen, das Risiko zu verteuern. Rückversicherer seien für diese Effekte verantwortlich, sagte Dr. Mulder.

„Diese Rückversicherer betrachten viele der gleichen Daten wie die Versicherer, jedoch in einem viel größeren Maßstab und mit mehr Komplexität“, sagte er.

Politiker, Hausbesitzer, Ökonomen, staatliche Versicherungsbeauftragte und Immobilienmakler befürchten seit langem, dass die Versicherungskosten so stark steigen werden, dass sie beginnen, den Wert ihrer Häuser zu senken.

Laut der Studie von Dr. Keys und Dr. Mulder, die als Arbeitspapier im National Bureau of Economic Research veröffentlicht wurde, geschieht dies in einigen Bereichen bereits.

Jesse Keenan, außerordentlicher Professor für nachhaltige Immobilien und Stadtplanung an der Tulane University, sagte, die direkten Beweise für dieses Phänomen seien noch begrenzt und es gebe Faktoren, die über die Versicherung hinausgingen und die lokalen Immobilienpreise beeinflussten.

In einigen Märkten gebe es jedoch zunehmend besorgniserregende Anzeichen, sagte er.

„Der Immobilienmarkt in New Orleans weist Anzeichen eines Scheiterns auf, die das umliegende Finanzsystem unter Druck setzen“, sagte er.

Insgesamt sind die Immobilienpreise in den USA seit 2018 um etwa 55 Prozent gestiegen, in New Orleans sind die Preise jedoch nur um 14 Prozent gestiegen, weniger als die Inflationsrate im gleichen Zeitraum.

Sogar in Staaten, in denen Strenge Vorschriften haben die Kosten niedrig gehaltengibt es Anzeichen dafür, dass Hausversicherer ihre Prämien weiter erhöhen werden, um sich besser an das Katastrophenrisiko anzupassen. Neue Regeln in Kalifornien ermöglichen es Versicherungsunternehmen, steigende Rückversicherungskosten an Verbraucher weiterzugeben. Eine Verbraucherschutzgruppe hat unter Berufung auf die Auswirkungen ähnlicher Änderungen in anderen Staaten geschätzt, dass diese Bestimmung die Nettoprämien für Hausbesitzer erheblich erhöhen könnte.

Zurück in Lafitte führte Herr Guidry die Zahlen für sein eigenes Budget durch. Gegen den Rat seines Finanzberaters hob er Geld von seinem Rentenkonto ab, um seinen Immobilienkredit abzubezahlen. Geplant ist nun, sich gegen Wind- und Hagelschäden selbst zu versichern. Das bedeutet, dass er und seine Frau die Reparatur ihres Hauses aus eigener Tasche bezahlen müssen, falls ein weiterer schwerer Sturm zuschlägt.

Die Guidrys verzichten auf Berichterstattung und schließen sich einigen an 13 Prozent der US-Hausbesitzer sind nicht versichertnach Angaben des Census Bureau. Versicherer weiterhin Leute fallen lassen in vielen Bereichen.

„Jetzt müssen wir das Risiko eingehen“, sagte Herr Guidry.